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부동산2017.07.09 08:47
수도권에 거주하는 박모씨는 아파트 전세 재계약을 앞두고 고민에 빠졌는데, 
지금 살고 있는 아파트를 재계약하려면 3천만원 정도 올려줘야 되는데 
전세를 올려주게 되면 시세 대비 아파트 전세가율이 70~80%에 육박해 나중에 전세금이 문제될까 걱정인 것이다.


이러한 #미친전세 혹은 #깡통전세 라는 말들이 유행할 정도로 

부동산 경기악화에 따른 전세 수요 급증으로 전세가율이 70% 선에 육박하는 것을 

보통 #전세대란 이라고 하며, 

전세금이 지속적으로 치솟다보면 당연히 
전세금을 일부 내지 전부 돌려받지 못하게 되는 상황에 맞닥뜨리게 될 수가 있다.


보통 전세가율이 70~80% 수준에 이르면 
언젠가 집주인의 재무상황에 문제가 생길 경우의 경매가를 감안한다면
귀중한 전세금을 한푼도 건지지 못하는 난관에 봉착할지도 모른다.



깡통전세와 깡통매매


이러한 것을 깡통전세라고 하며,

최근엔 전세금과 집주인 대출이 집값의 70%를 넘는 ‘깡통전세’뿐 아니라, 

집주인의 채무가 집값을 초과하는 ‘깡통매매’로 인한 피해 사례가 잇따라 주택 실수요자들의 상당한 주의가 필요하다.







 

이러한 채무 과다의 상황에서는 기존 집주인이 채무 해소를 약속했다고 해도 이를 지키지 않으면 주택이 경매로 넘어가 계약금과 중도금뿐만 아니라 최악의 경우 잔금 일부까지도 날릴 위험이 크기 때문이다.







신모씨는 최근 인근 시세보다 20% 가량 저렴한 아파트를 3억원에 구입하는 계약을 체결하였는데, 


이 집에 걸려 있는 은행 근저당 탓에 부동산이 경매로 넘어가자 

울며 겨자 먹기로 다른 은행에서 1억원대 대출을 받아 근저당을 직접 해소해야만 했다.



시세보다 값싼 매물을 조심하라



인근 시세보다 싸게 나온 것을 보고 덜컥 구매한 것이 화근이었는데,

확인해본 결과 해당 부동산은 은행 근저당이 2억, 그 집에 거주 중인 임차인에 대한 전세보증금이 1억5천만원, 세금 압류 1천만원까지 총 3억5천5백만원 상당의 채무가 걸려있던 셈이었다.



하지만 기존 집주인이 자금을 융통해서, 매매잔금을 받기 전까지 모두 상환하겠다고 확약하는 계약 문구를 계약서에 삽입하기로 하고 매매계약서에 서명하였으며,

혹시 중간에 거래가 틀어지면 자신이 잔금을 납부하지 않으면 그만이라고 안이하게 판단하고서는 사인한 것이었는데, 


문제는 중도금에다 일부 잔금까지 치른 상황에서 기존 집주인이 채무 상환을 이행하지 못하였으며, 

이에 근저당을 설정했던 은행이 해당 부동산을 경매에 부쳐버린 것이다.


결국 매수인은 해당 부동산이 경매로 팔려나가는 것을 막기 위해 결국 빚을 내 아직 상환되지 않은 채무를 대신 갚을 수 밖에 없었다.



법은 법을 제대로 준수한 사람만 보호한다



추후 매수인은 매도인 및 공인중개사 대상 사기죄 고소 및 
손해배상을 요구하는 민사소송을 제기하였으며, 

매도인의 사기 혐의에는 유죄 판결이 내려졌지만, 실제 피해를 보상받을 가능성이 있는 민사소송에서는 원고 패소 판결이 나왔다. 

‘매도인의 계약이행 능력 여부를 파악할 의무는 매수인에게 있다’는 것이 법원의 판단인 셈이다.








재판은 더 진행이 되겠지만 매수인이 경우에 따라서는 피해금액을 한 푼도 돌려받지 못할 가능성이 높아진 셈이다.


깡통매매도 집주인이 부채상환을 포기하면 깡통전세처럼 피해를 볼 수 있는 만큼 

시세보다 너무 싸게 나오거나 채무가 많은 주택을 거래하는 것은 

반드시 피하고보는 것이 상책이다.






 

 

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※ 상기 글 중 일부 내용에 소정의 수수료를 받는 조건의 링크가 포함되어 있습니다.



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Posted by ♡ 유머조아