핫머니 재테크 상식

내 집을 장만하는 방법에는 대체로 다음 3가지를 들 수가 있으며

청약을 통해 분양받는 방법, 기존 집을 사는 방법, 공매.경매로 낙찰 받는 방법이 그것이다.

이 중에서 경매나 공매를 통해 내 집 장만을 하는 게 비교적 돈이 적게 드는 방법임을 다들 알고는 있는데,

경매나 공매 부동산은 현재 거래되는 시세가 아닌 감정가로 입찰을 진행하므로 다른 방법으로 부동산을 구입하는 것보다 시세가 낮게 형성이 되는 것이 일반적이다.

시점에 따라서 다르긴 하지만

아파트나 일반 단독주택의 경우 경매는 20~30%, 공매는 10~30% 쯤 싸게 살 수 있다고 판단이 되며,

전원주택의 경우엔 집의 크기와 위치 등에 따라 다르긴 해도 평균 30∼50%쯤 싸게 살 수도 있다.

세금 체납에 따르는 압류재산이 대부분인 공매 부동산은

경매보다 낙찰가율이 5∼10% 쯤 더 낮게 형성되는 것이 보통이며

특히 그 중 아파트는 환금성이 높고 권리관계가 단순해서 경매 및 공매 시장에서 인기가 높다.

#경매

채권자가 채무자로부터 빚을 받을 때 물리적 충돌을 피하기 위해 법원 등의 국가권력에 신청하여, 채무자의 부동산을 강제 처분하는 것이 바로 경매이다. 

경매에는 돈을 빌려주기 전 부동산 등에 담보를 설정하는 #임의경매 와 갚지 못한 상황이 생겼을 때 신청하는 #강제경매 의 두 종류가 있다.

경매 감정가는 감정평가기관과 감정 시기에 따라 차이가 많기 때문에 

입찰에 들어가기 전 해당 부동산의 거래 동향과 시세를 미리 알아보는 게 우선이다.

또 입찰할 부동산에 큰 하자는 없는지 면밀하게 체크해야 하며

확정일자를 받아 두어 대항력이 있는 전세입자 같은 경우 공부상에서 확인되지 않을 수 있으므로 숨겨진 권리자가 있는지도 살펴봐야 한다.

등기부등본 외에 법원 집행관이 부동산 물건 조사 결과를 보고한 #매각물건명세서 를 꼼꼼히 읽어본 후 의심이 가는 대목은 확인이 필요하다.

투자 목적이 아닌 거주 목적의 부동산을 원한다면 시세의 85% 안팎에서 입찰가를 정하는 것이 좋을 것이며

낙찰 받았다가 잔금을 제때 내지 못하면 보증금만 날리게 되므로 자금계획도 미리미리 잘 준비되어야 할 것이다.

공매

#한국자산관리공사 인 #캠코 에서 공매를 진행하며

국세, 지방세 등의 세금을 내지 않아 국가나 지방자치단체가 압류한 체납자의 재산을 처분하는 것과 금융기관이 돈을 갚지 않은 채무자의 담보물건 매각을 캠코에 의뢰하여 매각하는 두 가지 종류가 있다.

공매의 가장 큰 이점은 현장 입찰의 각종 폐단을 없애고 투명한 거래를 유도하기 위하여 모든 절차가 인터넷으로 진행된다는 것으로, 온라인으로 서류를 접수하고 보증금도 낼 수 있어 입찰 시간도 줄고 응찰자들의 불편함도 사라졌다는 점일 것이다.

하지만 해당 #공매부동산 에 대한 현장 방문은 반드시 있어야 하며

일시적으로 1가구 2주택이 된 사람이 양도소득세 중과를 피하기 위해 공매시장에 매물을 내놓는 경우에 관심을 가진다면 인기지역의 알짜 아파트를 싼 값에 살 수도 있는 기회를 얻게 될 것이다.

특히 집이 딸려 있는 상가의 경우 

대항력 있는 임차인이 있는지, 

농지는 #농지취득자격증 을 발급받을 수 있는지 

등등에 대한 사전확인이 수반되어야 하며

그래야만 실제 등기때 원활한 등기이전이 이루어질 수가 있다.

최근의 경매.공매는 낙찰에서 실입주까지 기간이 단축되고 있으므로 내 집 장만의 수단으로 관심을 가질 필요가 있으며

경매와 공매에 대한 기본 개념부터 그 차이점과 입찰 흐름, 사전준비사항 등에 대한 공부와 연습을 게을리하지 말아야 할 것이다.

※ 상기 글 중 일부 내용에 소정의 수수료를 받는 조건의 링크가 포함되어 있습니다.