핫머니 재테크 상식

특히 노후를 대비하여 부동산 투자를 생각하고 있다면

해당 부동산에서 나오는 월세를 미리 가늠해보고 투자하는 습관을 들여야 한다. 

해당 부동산에 투자했을 때 투자금액 대비 매달 얼마의 임대료를 받을 수 있을지 미리 알 수 있다면 

노후 재테크를 위한 투자를 결정하는 데 큰 도움이 될 수 있으며

이는 평안한 노후 생활과 밀접하게 연관이 되기 때문이다.

이때 투자자들이 사용할 수 있는 방법 중 하나가 자본환원율이라는 개념으로,

자본환원율은 부동산 리스크나 부동산 가치와 역방향으로 움직이며, 미래 현금흐름을 할인하여 현재의 실질적 자산의 가치를 파악하기 위해 사용되는 할인율이다. 

자본환원율은 높으면 높을수록 좋으며

따라서 투자자들은 투자를 결정하기 전 

자본환원율을 먼저 챙겨야 한다.

이는 투자자가 투입한 부동산가격에 대한 

임대수익을 나타내는 것으로 표현할 수 있다.

이 비율이 자금차입금리보다 높으면 해당 부동산에 투자할 가치가 있는 것으로 분석할 수 있으며,

매매가 대비 전세를 월세로 환산해서 연 3~5퍼센트 이상 나올 수 있다고 한다면,

연 2퍼센트의 금리 수준이라는 가정 하에서는 비교적 안전한 투자라고 생각해도 무방하다는 것이다. 

연 3~5퍼센트 정도의 임대수익률이 나오는 지역은 

매매가액도 이에 비례하여 임대료 수준에 맞게 형성되고 

불황기에도 강한 하방경직성을 유지하는 특성이 있기 때문이다.

선진국 주택시장의 5% 수익 룰

미국 등 선진국 주택시장에서 통용되는 ‘5% 수익 룰’이라는 게 있다. 

미국 사람들은 어떤 주택을 살까 말까 저울질할 때면 그 집에서 나오는 임대수익이 5%는 되는지부터 살펴본다는 것이다. 

연간 1%의 세금과 1%의 감가상각비 등을 빼고, 실질 투자수익이 3%는 돼야 한다는 계산에서이다. 

이는 주택대출 금리와 대충 맞아떨어지는데,

예컨대 5억원짜리 집이라면 연간 임대수익이 월세 2백 연간 2천5백만원 정도는 되어야 한다고 보는 것이다.

선진국 사례를 본다면

주택시장 침체는 대도시 중심보다는 

주변부와 지방이 심한 편이었다.

일본의 집값 하락은 

지역별로 임대수익률 3~5%가 확보되는 선에서 멈췄다

실수요자 선호도 높은 소형 부동산이 시장 반등시 속도 빠르다

불황기에는 실수요자들의 선호도가 높은 

내재가치가 상당한 주택이 

강하게 버티기 마련이다. 

내재가치가 높은 주택은 실수요자들이 많이 포진해 있어 

전세 비율이 높고 임대수익율도 잘 나오는데,

전세 비율이 높다는 것은 월세로 전환했을 때도 임대수익률이 높게 나온다는 이야기가 되기 때문이다. 

이러한 지역들은 주택시장 회복 시 반등 속도가 다른 지역보다 빠를 수 밖에 없다. 

미분양, 미입주 물량은 대부분 전세 비율은 높지만 월세 전환이 되지 않는 외곽 쪽에 위치한 주택들이라는 것을 명심해야 한다.

PEG 높은 부동산에 투자하라

연금형 부동산에 투자할 때에는 특히 이익 성장성을 고려한 건물가격 상승비율 (PEG: Price-Earnings EPS Growth Ratio) 에 주목해야 한다. 

10년 전에 연 6% 정도 월세 수입이 나오는 부동산이 지금 현재 연 3% 정도로 반토막이 났을지라도,

추후 매각대금이 2~3배 올랐다고 한다면 이러한 부동산 투자가 성공투자이고

이렇게 투자해야 확실하게 종자돈을 불릴 수 있다.

자본환원율＝순영업수입 / 부동산가격

으로 표시할 수가 있으며,

이러한 자본환원율 계산법으로 투자 부동산 가액을 추산해보면,

환원이율이 5퍼센트이고 매년 순수입이 5천만 원 발생하는 부동산의 가격은 

5천만 원/0.05＝10억 원으로 평가가 가능한 것이므로,

향후 연금형 부동산 투자 시에 참고하면 되겠다.

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※ 상기 글 중 일부 내용에 소정의 수수료를 받는 조건의 링크가 포함되어 있습니다.