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좋은 땅.나쁜 땅의 기준

좋은 땅, 나쁜 땅의 기준은 시대 따라 다르다.

옛날에는 아니 1970년대까지만 해도 농사짓기 #좋은땅 을 최고로 쳐줬다. 

다시 말해 행정적인 조건보다도 자연적인 조건을 우선시 했다. 

하지만 경제개발이 본격화 되면서 도시와 공장이 들어서고, 지역개발에 시동이 걸리면서 좋은 땅의 조건이 변하기 시작했다. 

점점 자연적 조건이 무시되는 경향이 나타나면서 개발할 수 있는 땅이 각광을 받기 시작했다. 

결국 좋은 땅의 기준이 

공법상의 행정적인 조건이 우수한 땅으로 바뀌고 만 것으로, 

다시 말해 수익성이 뛰어나면서 투자가치가 있는 땅이 

좋은 땅이란 얘기다. 

자칫 투자실패를 불러올 수 있는 원인이 될 수 있슴도 알아야 한다. 

좋은 땅을 고른다는 것, 

투자가치 있는 땅을 산다는 것은 

초보자는 물론이고 경험이 많은 사람도 어려운 일이다. 

그럼에도 불구하고 사람들은 땅을 잘 안다고 생각한다.

더군다나 땅에 투자하는데 있어서는 누구나 전문가를 자처하지만 

투자 결과는 성공보다는 실패하는 확률이 높다는데 문제가 있다. 

일반적인 사람들의 투자 패턴을 보면, 

땅은 임차인 문제도 없고, 그냥 사면 되는 것 아니냐 라는 성급한 생각에서부터 출발하고 있다. 

특히 매도자나 중개업자가 급박하게 재촉하면 지금 당장 투자를 결정하지 않으면 좋은 물건을 놓칠 수 있다는 강박관념이 발동한다. 

한 번 쯤 더 생각해보고 객관적으로 따져볼 수 있는 시간적인 여유와 침착함을 잃어버린 채 투자에 나서곤 한다. 

#좋은부동산 #좋은토지 의 흐름을 알려면, 

다음의 4가지 기본적인 사항은 충실하게 지켜야 한다.

1) 자연적인 조건을 살펴라

지형과 향(向)을 잘 살펴야 한다. 

산악지형이 많고, 겨울이 긴 지역일수록 햇볕이 많은 향을 골라야 한다. 

경사도가 심한 지역과 나무의 수령이 최소한 30년 이상 된 임야는 피해야 한다. 

또 토질이나 토사, 자갈, 암반지역인지 확인해야 한다. 

토질은 부드럽고 황토색을 띠어야 하며, 토사가 20~30% 정도 섞여 있으면 좋은 땅으로 간주된다. 

하지만 자갈이나 암반이 있는 곳은 피해야 한다. 

강이나 저수지, 하천과는 거리를 두어야 한다.

천재지변이나 자연재해로부터 피하기 위해서다. 

2) 행정적인 조건을 따져보라

우선 ‘토지이용계획확인원’을 참고하여 공법상의 제한사항을 살펴봐야 한다. 

예를 들어 군사시설보호구역, 개발제한구역 등 땅을 이용하는데 제한사항이 있는지 여부를 확인해야 한다. 

3) 도로접근성을 따져보라

도로의 접근성도 따져봐야 할 대목이다. 

아무리 좋은 입지를 지녔다 하더라도 도로가 없는 땅 (맹지) 이라면, 다른 사람 소유의 땅을 이용해야 하는 불편함이 있다. 

또, 도로에 접해있다 해도 사도인지 국도인지 확인해야 한다. 

만약 도로의 접근성이 떨어진다면 투자가치도 그만큼 떨어지기 때문이다. 

또한 주변지역의 개발계획을 확인하는 것도 중요하다. 

만약 주변지역이 개발계획을 가지고 있다면 인근 땅도 투자가치가 상승하기 때문이다. 

4) 법률적인 문제가 없는지 확인하라

 
법률적인 권리관계는 등기부를 기준으로 한다. 

등기부에 나타나는 권리인 경우에는 위험을 피하여 투자하면 된다. 

그러나 등기부에 나타나지 않는 권리가 문제다. 

특히 땅에는 등기부에 나타나지 않는 유치권, 관습법상 법정지상권, 법정지상권, 특수지역권, 분묘기지권 등의 권리가 있다. 

따라서 이러한 관습법상 권리가 존재하는지 현장을 방문하고 지역 주민들에게 물어봐서 확인해야 한다.

기본서류에는 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인원, 지적도가 있다. 

‘등기부등본’은 권리에 대한 사항을 나타내는 장부다. 

근저당권을 비롯하여 가압류, 처분금지가처분 등 각종 물권과 채권에 대한 사항이 나타나 있으므로 권리관계를 정확히 정리하여 거래를 해야 한다. 

‘토지대장’ 이란 토지의 현황을 알려주는 서류로 토지의 소재지·지번(地番)·지목(地目)·지적(地積) 및 소유자의 주소·성명 등을 등록하는 공부(公簿)를 말한다. 

‘토지이용계획확인원’은 토지에 대한 공법상 규제사항을 표시하여 토지 이용을 일정방향으로는 권장, 일정방향으로는 규제하는 공법상의 용도지역, 지구를 공시하는 것을 말한다. 

또, 이 서류를 통해 공법상 규제가 어떤 것이 있으며, 향후 어떤 용도로는 권장되고, 어떤 용도로는 사용이 불가능한 것인지 알 수 있다. 

‘지적도’는 토지에 대한 경계·지번(地番)·지목(地目)·면적·소유자 등을 명기한 지도이다. 

등기부의 부속지도로서 소유자의 권리를 보호하는 것이며, 토지구획정리사업이나 용지보상 등을 할 때 기초자료로 사용된다.

효과적인 현장답사 요령

효과적인 현장답사 요령도 알아두면 유용하다.

1) 새벽에 떠나라

답사지역을 정한 뒤 인터넷이나 전문서적을 통해 지역 정보를 충분히 파악한다. 

길을 나서기 전 국도나 지방도가 잘 나와 있는 두꺼운 지도책을 마련한다. 

개발되지 않은 면 단위 지역에는 부동산 중개업소가 없는 곳이 꽤 많다. 

이런 곳은 오전 4∼5시에 길을 나서는 것이 좋다. 

그래야만 오전 6∼7시경 일터로 나가는 시골 농부들을 쉽게 만날 수 있다. 

뙤약볕이 내리쬐는 여름 한낮에는 이들을 만나기가 어렵다. 

가고 올 때 다른 루트를 택해 입지여건과 접근성을 입체적으로 살펴본다. 

2) 묻고 되묻고 확인하라

현지 부동산 중개업소 서너 곳 이외에 지역 유지나 마을 이장을 만나보는 것이 좋다. 

중개업자 이상으로 현지 사정에 정통한 사람들이다. 

열의를 갖고 정중하게 물으면 ‘누가 언제 어느 땅을 얼마에 샀는지’ 등 최근 동향을 전해들을 수 있다. 

외지인과 현지인을 두루 만나는 구멍가게 주인들이 생생한 정보를 많이 갖고 있기도 하다. 

현지인들에게는 지역의 내력과 최근 거래 현황을 듣는 것에 만족한다. 

각종 개발 제한사항이나 지역개발 계획은 군청이나 시청에 들러 물어본다. 

인허가 담당 공무원이 업무를 맡은 지 얼마 안 돼 정확한 답변을 듣기 어려운 경우가 있다. 

또 인허가 담당자는 대체로 확정되지 않은 계획에 대해서는 말을 아끼는 편이다. 

인근 토목설계사무소에 들러 교차 확인하는 것이 바람직하다. 

3) 보이는대로 믿지 마라

경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다. 

도로가 접하지 않은 맹지(盲地)이거나 경사지(傾斜地)여서 개발이 어려운 속사정이 있을 수 있다. 

도로가 나 있어도 개인 소유일 경우 사용 허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다. 

30년 이상 된 나무숲이 그림처럼 우거진 곳은 외면하는 것이 좋다. 

개발이 허용되지 않는 보전지역일 가능성이 높다. 

전원주택 부지는 마을에서 너무 멀리 떨어지지 않은 곳에서 찾아본다. 

멀리 떨어져 있을수록 범죄 위험이 커진다. 

마을에서 200m 이상 벗어나 있으면 전기를 끌어올 때 m당 4만8400원이 더 드는 등 개발비용도 추가로 든다. 

마을 주민들의 성향도 살필 필요가 있다. 

집성촌은 아무래도 텃세가 심한 편이다.

투자 목적이라면 2차로 이상 도로에 가까운 곳이 좋다. 

외지인의 눈에 잘 띄어 나중에 팔기가 쉽다. 

휴가철에 펜션에 묵을 때는 인근 지역의 펜션별 공실률 차이와 그 원인을 생각해본다. 

이용자들의 불만사항이 무엇인지도 귀담아 들어본다. 

마음에 드는 펜션이 있다면 그 지역의 펜션 전문 부동산에 매물로 접수됐는지를 확인할 수 있다. 

여행길의 현지답사는 탐색전으로 여긴다. 

선뜻 마음에 드는 땅을 찾았더라도 나중에 서너 번 더 본격 답사를 한 뒤 최종 결정을 내린다. 

펜션이나 전원주택 부지로 찜한 곳은 겨울 휴가 때 다시 한번 들러보는 게 좋다. 

펜션은 꾸준히 수익을 내주는 것이 으뜸이다. 

우리나라는 겨울이 긴 편이라서 겨울 장사가 펜션의 수익성에 큰 영향을 준다. 

겨울 시즌에 전원주택지의 지세와 풍광을 알몸 그대로 살펴볼 수 있다. 

자녀와 함께 답사를 한다면 살아있는 경제교육이 될 수도 있다. 

부부 동반 ‘재테크 여행’도 괜찮다. 

요즘 ‘30%는 투자처 물색하러, 

70%는 취미 삼아’ 여행을 하는 부부들이 많다고 하므로

이를 참고하는 것이 좋겠다.

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※ 상기 글 중 일부 내용에 소정의 수수료를 받는 조건의 링크가 포함되어 있습니다.