핫머니 재테크 상식

상가는 수익형 부동산의 대표격으로서, 

안정적 임대소득과 

향후 매매차익까지 바라볼 수 있다는 점에서 투자가치가 높다.

상가 투자 수익률은 입지와 규모 등에 따라 천차만별이지만 

평균 6~8%로 은행금리보다 수익성이 높다.

특히 경기가 회복세에 접어드는 시점이거나, 

최근과 같은 고령화의 시대, 1인 기업 활성화 등의 시대에 있어서는 

상가 투자 수익성이 높아지는 것이 당연하다.

그러나 한편으로 상가투자는 경기 흐름을 잘 파악해야 하고 

입지나 배후 세대수, 유동인구 등 여러 변수와 위험 요소가 있어 

철저한 사전 학습과 발품을 파는 노력이 필요하다.

상가 투자의 종류

상가는 단지 내 상가, 근린상가, 주상복합.오피스텔 상가, 테마상가 등 

크게 네 종류로 나뉜다.

유망상품으로는 

아파트 단지 내 상가와 

수도권 주요 택지지구 및 도심개발권역의 근린상가가 꼽힌다.

단지 내 상가는 고정 수요층을 확보해 꾸준한 수익을 낼 수 있고 택지지구 내 개발되는 근린상가는 고정수요와 유동인구 등을 흡수할 수 있는 장점이 있기 때문이다.

특히 주거 인기 지역권, 예를 들면 강남권 상가, 단지 내 상가와 가격 메리트가 큰 급매물을 눈여겨 볼 필요하다.

단지 내 상가는 고정 수요층이 있어 안정적인 수익성을 보장한다

아파트 입주민이라는 고정 수요층을 확보하고 있는 단지 내 상가는 경기가 좋을 때는 물론 불경기에도 비교적 안전한 투자처로 꼽힌다.

아파트 입주 6개월~1년 전 상가를 분양하는 곳이 늘고 있는데 이 경우 입주 시기에 분양가 차익을 거둘 수도 있다.

또한 단지 내 상가 분양은 입찰이나 수의계약을 통해 이루어지기 때문에 초보자도 쉽게 접근할 수 있다.

단지 내 상가 중 한국토지주택공사에서 제공하는 상가는 경쟁입찰을 통해 최고가 입찰자에게 낙찰되는 경우가 대부분이며 민간분양 단지 내 상가는 선착순 수의계약을 하는 것이 보통이다.

이 가운데 주공아파트 단지 내 상가가 아파트 세대수 대 상가비율이 민간분양 단지 내 상가보다 낮아서 안정적 수익을 추구하는 데 유리하다.

단지 내 상가를 고를 때 수익성이 높은 상품을 가려내기 위해서는 몇 가지 조건을 고려해야 한다.

먼저 위치다.

단지 규모가 1천 세대 이상 되는 중소형 아파트 밀집지역이 유리하다

대형 아파트보다 중소형 규모가 고정 수요층의 단지 내 상가 이용률이 높기 때문이다.

단지 내 상가 중 대로변에 위치해 있으면 금상첨화이며, 아파트의 고정 수요층과 더불어 대로변을 지나는 유동인구까지 흡수할 수 있어 수익성을 높일 수 있다.

업종은 슈퍼마켓·빵집·약국 등 생활편의시설에 기반한 것을 선택하는 것이 유리하다.

입찰에 응할 때도 요령이 있는데, 

보통 예정가격 대비 낙찰가격이 150%를 넘으면 임대수익만으로 투자금을 회수하는 데 오랜 시간이 걸린다. 

단지 내 상가 주변에 근린상가가 있거나 백화점·할인점 등이 존재할 경우 수익성을 내기 어려울 수 있으므로 주의가 필요하다.

단지 내 상가를 고를 때는 도면이나 현장방문을 통해 상가 이용자의 동선을 꼭 파악해야 한다. 특히 같은 단지 내 상가라도 대로변이나 역세권에 위치할 경우 단지 내 수요에 주변 유동인구까지 흡수할 수 있어 수익성이 높아진다.

근린상가는 중장기적 관점에서 접근하되 분양가 적정성 여부를 살펴라

근린상가는 집 근처에서 흔히 볼 수 있는 상가로 약국·세탁소·미장원 등 생활과 밀접한 업종이 주류다.

근린상가의 경우 대로변·역세권 등에 위치할수록 발전가능성이 높다.

근린상가 투자 시 가장 관심을 기울여야 할 부분은 유동인구 파악이다.

사람들의 동선과 배후 세대 수 등을 면밀하게 파악해 투자에 나설 필요가 있다.

비교적 노후한 상가에 투자하는 것은 임대수요 창출에서는 바람직하지 않지만 리모델링으로 인한 부가가치 창출이라는 장점은 있다.

상가를 리모델링하면 증축 등이 가능해지면서 상가가 활성화돼 수익성이 높아진다.

분양을 받을 때는 평당 분양가가 적정한지를 따져볼 필요가 있다.

분양가 대비 월 임대료를 역산해 인근에서 운영 중인 비슷한 성격의 상가와 비교, 그 수준의 120%를 넘으면 투자가치가 떨어진다.

그 외에 상가 분양면적은 공용면적이 포함된 것이므로 전용률이 높은 상가일수록 임대와 매매에서 가치를 인정받을 수 있다는 점도 명심해야 한다.

기존 상가를 구입할 경우는 이미 어느 정도 수익성이 예측 가능하다.

그러나 목이 좋은 상가는 권리금을 포함한 구입비용이 만만치 않아 도전하기 쉽지 않다.

따라서 신규 상가를 공략하는 것이 성공투자의 비결이다.

다만 상가는 입지가 중요한 만큼 신규분양 상가는 도면을 확인하는 작업이 필요하다.

신도시 등 택지개발지구 내 위치한 상가는 이미 도면상에 아파트·상가·근린상가·학교 등 각종 시설의 계획이 나와 있다.

그 도면을 확인하면 어느 정도 상가의 입지 분석을 통한 수익성을 예상할 수 있다.

도면 확인은 토지개발공사 민원실에 해당 상가의 관련된 도면을 신청하면 된다.

평지에 있는 상가.1층 상가를 구하라

쇼핑을 할 때 힘들여서 발품을 팔려는 사람은 많지 않다.

따라서 평지에 위치한 상가를 구입해야 한다.

또 가능하다면 1층 상가를 구입하는 것이 가장 좋다.

심리적으로 계단이 있으면 오르락 내리락 하는 것을 귀찮아하는 마음이 생기기 마련이다.

오픈형 상가를 피하라

오픈형 상가는 피하는 것이 바람직하다.

물론 오픈형 상가는 수천만원으로 구입이 가능하지만 한 점포가 안될 경우 그 층 전체의 매출에 타격을 입히게 된다.

오픈이 되어 있는 탓에 어느 한 점포라도 포장이 처져있는 것을 고객이 목격하면

발길을 돌리는 경우가 많다.