핫머니 재테크 상식

경기 침체와 부동산 시세의 하락, 금리 상승기에 접어들면

아무리 좋은 지역의 부동산이라고 할지라도 

호경기 때 무리한 대출을 받아 투자 목적으로 사둔 경우엔 

결국 경매시장으로 나오기 마련이다.

특히 주요 아파트 경매물건이 입찰에 부쳐지는 각 경매장에는 매주 1~2회씩 경매 입찰이 진행되는데,

한번 경매가 진행되면 200~300명이 경매 법정을 채우며 높은 관심을 끌기도 하고

2~3회 유찰된 인기 아파트의 경우 보통 10여명 안팎의 투자자들이 길게 늘어서서 장사진을 치기도 한다. 

여러 번 입찰한 경우 경쟁률이 치열하지만 경매결과는 예상 밖으로 싸늘할 수도 있는데,

70% 중후반에 낙찰되고 평균 경쟁률은 10대 1을 넘지 않는 경우도 비일비재하다. 

감정가가 낮은 상태에서 2회 유찰됐거나 

수요자들로부터 인기가 높은 중소형 아파트에만 치열한 경쟁률을 보이기도 한다.

입찰자 간 경쟁률이 치열한 경우는 

감정가가 시세를 반영한 상태에서 2회 유찰됐거나 

중대형 아파트 중 3회 이상 유찰된 경우이다. 

그래도 낙찰가는 2회 가격을 넘지 않는 경우가 대부분이며

입찰가격 쓰기에 신중하고 

보수적으로 낙찰가격을 계산한 후에 

입찰을 결정하는 것이 좋을 것이다.

한 템포 늦은 느긋한 입찰전략이 필요한 것이 경매

인기지역 급매물 아파트 중 경매 낙찰가만큼 가격이 떨어진 아파트가 금상첨화일 것이다.

하지만 이를 찾기가 그리 쉽지가 않은 것이다.

따라서 투자 타이밍을 한 템포 늦춰 잡고 

느긋하게 경매시장을 관망하며 

적정 투자시기를 노리는 것이 바람직하다.

꾸준한 입찰전략이 중요한 것이다.

처음부터 무리한 가격을 써내 입찰하기보다는 

낮은 값으로 여러 번 입찰하는 전략을 세워서 임하는 자세가 필요하다.

대체로 경매 실수요자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 

생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버리는데,

경매란 최고가를 써낸 사람에게 낙찰자로 결정하는 과정이어서

어느 정도 타이밍과 운도 필요한 것이 사실이며

어느날은 감정가의 60% 선에 최저가격으로 낙찰되다가, 

다른 날은 80%에 낙찰되기도 하므로,

최소 5회 이상 꾸준하게 낮은 값으로 입찰해보자는 인내심으로 

저가에 자주 입찰하는 전략을 세우도록 한다.

그리고 투자 목적과 금액에 맞는 유사 경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해서

우량물건에 여러 번 입찰하는 꾸준함을 지속적으로 유지해야만

값싸게 좋은 경매물건을 취즉할 수가 있는 것이다.

감정가에 대한 검증이 필요하다

경매물건 감정가는 부동산 가격 하락이 본격화되기 전에 매겨진 경우도 많다.

따라서 해당 경매물건의 유찰회수도 중요하지만

감정가가 현재 시세와 얼마나 차이가 있는지를 보고 2회 정도 유찰된 매물을 골라야 저가매입을 할 수 있다. 

간혹 과다 평가된 물건이 공급돼 싸게 낙찰 받았지만 

실제로는 시중의 급매가 수준에 낙찰 받는 우를 범하는 사례도 종종 발생하기도 하기 때문이다.

자신만의 입찰기준가격을 정할 때에는 

최근 거래되고 있는 지역 내 아파트의 평균값에서 20~30% 정도 남을 경우에만

입찰에 참여하도록 해야 한다. 

정확한 크로스체크 후 가격을 보수적으로 잡은 다음 입찰해야 하는 것이다.

조급증을 억제하고 시장 상황을 한동안 지켜본 후 입찰에 참여토록 하고

가격이 예상보다 충분히 저렴하지 않다면 섣부른 경매투자는 자제해야 한다.

가격 메리트가 있는 경매물건을 검색할 것

2회 이상 유찰한 아파트를 중심으로 입찰물건을 선정하는 것이 좋을 것이다.

감정가 대비 1회 유찰한 경매 아파트는 추가 경비를 감안할 때 당분간 가격 메리트가 없는 것이 일반적이다. 

이사비, 체납관리비 등 아파트 낙찰 후 투입되는 필요적 추가경비가 만만치 않기 때문이다.

2회 이상 유찰된 아파트는 가격의 거품이 충분히 빠져있는 상태이므로 

최저가에서 약간의 금액을 더 써내서 입찰하면 

시세보다 저렴하게 매입할 가능성이 높다.

다만 3회 이상 유찰된 아파트는 경쟁이 치열하게 되어 

오히려 낙찰가가 1~2회 유찰된 최저 가격선까지 높아지는 경우가 왕왕 있기도 하다. 

수요가 많은 대단지나 인지도 높은 아파트만 고집하면 당연히 경쟁이 치열해서 좋은 가격에 낙찰 받기가 난망할 수 있다.

실거주 목적이라면 비역세권, 중소 규모 단지, 비 브랜드, 주상복합 아파트나 나 홀로 아파트를 고르는 게 낫다는 이야기이다.

인기 지역 랜드마크 아파트는 비수기라도 낙찰가율은 75% 선을 상회하는 게 보통이지만

인지도가 낮은 아파트는 60~70% 선에서 낙찰되는 게 일반적이어서

낙찰가가 10~20% 정도 낮다고 보면 된다.

이렇게 보수적으로 결정하고 낙찰 받아야 경매투자에서 성공하는 것이며

입찰장 분위기에 휩쓸려 높은 값에 낙찰 받다가는 

쉽게 망할 수 있다는 사실을 명심하도록 한다.