등기 상가 분양으로 법적 소유권을 확보하라
'등기 분양이냐, 임대 분양이냐' 등등 등기와 임대, 재임대 등 다양한 분양 방식이 속속 선보이고 있다.
등기 분양은 토지·건물 분의 소유권을 이전하는 방식이다.
이에 반해 임대 분양은 점포 사용권을 빌려주는 것을 말하며, 재임대 분양은 임차권을 전대하는 방법이다.
이중 등기 분양 방식은 투자 매력이 충분하므로
상가에 투자를 생각한다면 노려볼 만하다.
상가의 건물·토지 분에 대해 등기를 해주는 등기 분양은
상가 전체의 운영 주체가 불분명해 상가 활성화가 다소 지연되는 경향이 있지만
권리 확보가 확실하다는 장점이 있다.
임대 보증금을 주고 일정 기간 임대해 영업을 하는 임대 분양은 사업이 정상적으로 완료돼 소유권 이전 등기와 취득·입주가 이루어졌을 때 상가에 대한 소유와 임대 권리를 갖게 된다.
정상적인 사업 완료 이후에도 상가에 대한 실제적인 제반 권리는 건물주가 갖고 있고, 임대차 계약이 이루어진 계약 기간만 임대 분양 권리를 갖고 있기 때문에 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리는 불안할 수밖에 없다.
따라서 중도에 시행자가 부도를 낼 경우 임차권이 회수 불능의 후순위 채권이 될 위험이 있어 사업 부지와 건축물에 대한 권리 관계를 사전에 상세히 확인할 필요가 있다.
대표적인 사례가 분당 테마폴리스다. 테마폴리스의 경우 대부분 20년 장기 임대 분양 방식으로 분양됐는데 시행사인 한국부동산 신탁의 부도로 상인들의 권리 확보가 여의치 않게 됐다.
물론 임대 분양은 사업 시행자의 재무 구조가 건전하고 마케팅 능력이 있을 때 등기 분양에 비해 분양가가 매우 저렴하고 재임대 수입 등의 고수익을 낼 수 있는 장점이 있다.
동대문의 밀리오레와 두산타워, 프레야 등은 임대 분양 이후 상가 활성화가 이뤄져 투자자들이 재산세와 취득·등록세를 물지 않으면서도 상당한 투자 효과를 거두고 있는 축에 속한다.
이처럼 등기 분양은 건물과 토지에 대해 등기를 해주기 때문에 권리 확보 면에서 안전하다고 볼 수 있다.
만일 등기 분양 상가에 투자한다면 테마 상가에 주목하는 것이 좋다.
테마 상가는 대표적인 수익성 부동산으로 일반 아파트 단지 내 상가와 달리 도심에 대형 건물을 지어놓고 층별 또는 구역별로 아이템을 설정해 매장을 꾸미는 대형 상가를 의미한다.
이 상가들은 상가나 토지 소유권을 계약자에게 넘겨주는 장식을 취하고 있다.
상가가 완공되면 등기를 한 계약자(구분 소유자)끼리 운영 위원회를 만들어 관리를 할 수 있다.
최소한 건물에 대한 법적 소유권이 있는 만큼 임대 분양보다는 안전하다.
하지만 이 경우에도 완공 전에 상가가 경매로 넘어가게 되면 투자금을 전액 회수하는 게 힘들 수 있다는 단점이 있다.
건물 선순위자가 근저당을 잡고 있으면 등기 분양자라고 해도 순위에서 밀리기 때문이다.
이 같은 경우를 당하면 투자금을 모두 회수할 가능성이 희박해진다.
이 같은 점들만 주의한다면 생각 이상의 충분한 수익을 얻을 수 있다.
오피스텔로 돈 버는 법
시대를 초월하여 항상 인기를 끄는 것은 가격도 인기만큼이나 높아지는 것이 진리이다.
오피스텔 가운데 주거용 오피스텔이 바로 그렇다. 따라서 임대 사업용으로는 주거용 오피스텔이 돈이 될 수밖에 없다.
어차피 주거용 오피스텔을 분양받거나 매입하려는 사람은 임대놓기 좋은 평수를 사는 것이 중요하다.
서울을 중심으로 인기가 지속되고 있는 평형은 12∼15평인 것으로 조사된 바 있다.
상점과 마찬가지로 오피스텔 역시 입지가 생명이다. 하지만 오피스텔은 상점만큼이나 입지 보는 것이 힘들다.
특히 부동산 중 신종 부동산인 만큼 더욱 그렇다.
오피스텔의 성공적인 입지 조건
첫째, 역세권에 위치한 곳이어야 한다.
역세권은 도보로 5분 이내가 가장 좋다.
역세권도 버스 역세권이 아니라 지하철 역세권이어야 하며, 지하철도 가장 사람들이 많이 이용하는 2호선 같은 곳이면 가장 좋다.
둘째, 임대 수요가 많은 곳이 유리하다.
임대를 얻으려는 특정인이 있는 것은 아니지만 연령별로 보면 20∼30대가 몰려 일하는 곳이 자연스럽게 오피스텔 타깃이 될 수밖에 없다.
이들은 주로 직장인, 전문 직종에 종사하는 사람, 대학생 등이다.
셋째, 도심지나 부도심지가 명당이다.
이곳은 오피스텔을 이용하는 사람들이 많으므로 이곳을 중심으로 명당을 찾는 것이 현명하다.
현재 오피스텔이 성업 중인 지역을 보면 신촌, 마포, 강남권, 인천 국제공항 지역 등이다.
오피스텔 구입은 직접 자신이 분양을 받는 것 이외에 프리미엄을 주고 사는 것은 금물이다.
그것은 하나의 거품이기 때문이다.
프리미엄을 주면서까지 사는 것은 무리이다.
우리 나라 사람들은 로열 층에 대한 강한 매력을 갖고 있다.
그렇다 보니 분양업체에서 분양할 때 층별로 분양 가격을 차등 적용하고 있으나 오피스텔의 특성상 임대용일 경우 별 의미가 없는 것으로 나타났다.
층별로 임대 가격이 형성되는 일이 거의 없기 때문이다.
리모델링을 실시하라
숨은 공간 활용하면 10평은 넓어진다
리모델링을 하면 집안 내부의 죽어 있는 공간을 살리거나 생활의 편의를 도모할 수 있다.
붙박이장 설치와 수납 공간 활용이 공간을 넓게 쓰기 위한 키포인트다.
붙박이장 설치의 경우 최소한 30평형대에서 이뤄지는 게 일반적이다.
30평형대 아파트 가운데는 화장실이 2개인 곳도 있다.
그렇지만 침실과 연결된 부부 욕실에서 욕조는 사용하지 않고 주로 세면기와 양변기만 사용한다.
그러므로 욕조를 떼내고 욕조와 세면기 사이에 샤워 커튼을 설치하면 죽어있는 공간인 욕조를 미니 드레스 룸으로 바꿀 수 있다.
그리고 구입한 지 오래된 장롱은 자칫 애물단지 취급을 받기 쉽지만 낡은 장롱을 붙박이장으로 만들면 장롱을 새로 구입하는 것보다 비용이 적게 들고 공간도 넓게 쓸 수 있다.
수납 공간 활용은 발코니 옆면에 있는 창고를 이용하면 된다.
발코니 창고를 수납 공간으로 활용하려면 우선 잡동사니 물건을 꺼낸 후 도배를 하고 옷걸이 봉을 설치하는 등의 방법이 있다.
그리고 주방의 경우에는 좁은 주방에 놓여 있는 식탁 다리를 없애고 식탁 아래에 수납장을 짜 넣을 수 있다.
식탁 다리는 대개 분리할 수 있는데 수납장 높이는 식탁 다리 높이 만큼 하고 폭은 가급적 좁은 게 좋다.
폭이 넓으면 식탁을 이용할 때 다리 뻗기가 불편하기 때문이다.
어린이 방에 침대가 있는 집이라면 침대 아랫부분에 수납장을 짜넣을 수 있으며, 수납장 밑에 바퀴를 달아주면 어린이들도 쉽게 넣고 뺄 수 있다.
침대가 없을 때는 어린이 방 한쪽 벽면에 큰 상자 형태로 수납 공간을 만들 수 있다.
수납함을 위에서 열도록 하면 평상시에는 의자로도 사용할 수 있다.
가구를 놓을 수 없는 벽면이나 가구 위의 공간, 현관문 위, 창문 위, 방문 위 등은 자투리 공간들이다.
따라서 선반은 자투리 공간을 활용하기에 제격이다. 게다가 선반은 대개 수납용이지만 장식 효과도 만만치 않다.
때문에 선반의 재질은 가급적 통일하는 게 보기에 좋다.
상가 리모델링은 테마 빌딩과 원룸을 주목하라
실제 리모델링 유형 가운데 테마 빌딩 개발과 원룸, 고시원으로 개조하는 방식을 유망한 아이템으로 꼽을 수 있다.
우선 상가 리모델링으로 눈독을 들일 만한 것은 테마 빌딩이다.
스포츠 센터, 종합병원, 각종 클리닉 센터 등 한 건물에 전문 분야의 서비스 시설을 유치한 테마 빌딩은 전문 업종이 한 곳에 모여 차별화한 만큼 서비스 수요가 많고 월세도 상대적으로 높다.
따라서 상권 기반은 좋지만 건물이 낡은 경우에 시도해 볼 만하다.
특히 테마에 맞게 건물 외관과 내부를 고급·전문화하는 것이 관건이다.
원룸이나 고시원도 관심을 가져볼 만하다.
원룸이나 고시원의 리모델링은 지하철 역세권을 중심으로 많이 등장하고 있는 추세다.
역이 가까워 출·퇴근이 편리함에 따라 독신 직장인이나 맞벌이 신혼 부부들에게 인기가 높다.
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그런가 하면 비디오방과 노래방의 업그레이드도 뜨겁다.
공급 과잉과 신규 수요 감소로 급격하게 퇴조하고 있는 추세이긴 하지만 여전히 이들 '방' 시리즈의 아이디어는 무한한 사업 기회를 열어두고 있다.
이들 업체들은 대개 주택, 유흥, 학원가라는 핵심 트라이앵글 안에 위치해 있는 상권이다.
간단한 리모델링이나 아이디어의 차용을 통한 업그레이드로 새로운 문화 공간에 목말라 하는 고객을 끌어들일 수 있다.
방 업그레이드의 핵심 키워드는 멀티, 테마, 기술 차용 등으로 대표되고 있다.
일반적으로 테마 빌딩이나 원룸, 고시원 등은 가급적 근린 상가를 매입하는 것이 좋다.
그런데 근린 상가는 대부분 상업 지역에 있어 땅값이 만만치 않은 것이 단점이다.
노후 건물은 주로 땅값을 기준으로 건물 가격이 결정되기 때문에 최대한 땅값을 낮춰 매입하는 것이 필수적이다.
(돈 벌면 3천억짜리 요트도 사야징..)
경매를 통해 상가 건물을 낙찰받을 경우 싼값에 살 수 있지만
명도 과정이 있기 때문에 시간이 걸린다.
따라서 이를 감안해 3∼6개월 정도 여유 있게 투자 기간을 잡아야 한다.
이밖에 공사 발주시 견적서를 여러 업체에서 받아 비교 분석해 본 다음
시공사를 결정하는 꼼꼼함도 필요하다.
s3
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