핫머니 재테크 상식

특히 저금리로 은행 이자가 바닥인 시대에는 더욱 그러하지만, 보통 돈 좀 있다는 사람들이 가장 관심을 갖는 투자처는 건물이다.
안정적인 임대 수익뿐 아니라 장기적으로는 시세 차익까지 노릴 수 있기 때문이다.

대박을 친 연예인이나 그 부모가 어디어디에 빌딩을 샀다는 이야기가 심심찮게 들려오는 것도 그 때문이다. 

진정한 부자는 부동산에 투자한다

실제로 이들의 자산에서 가장 큰 비중을 차지하는 것도 부동산(55%)이었다.

부동산 시장 침체기에도 향후 가장 수익률이 좋을 것으로 예상하는 투자처로 3명 중 1명이 국내 부동산을 꼽았다.

실제로 20억원 정도 현금 동원 능력이 있는 자산가들은 꾸준히 상가나 임대용 빌딩들을 매입하고 있다고 한다.

그런데 과거에는 단기간의 시세 차익으로 큰돈을 벌려는 사람들이 많았지만 점점 더 안정적인 임대 수익을 기대하는 이들이 많아지는 추세이다.

자산가들의 투자 규모는 대체로 15억원 내외로 약간의 대출을 포함하면 실제 투자 규모는 20억원 정도이며, 연 수익률은 건물의 입지와 용도 등에 따라 3%대에서 높게는 9~11%에 이르기도 한다.

부자들은 어떤 건물을 선호할까

그렇다면 이들 자산가들이 선호하는 투자 지역은 어디일까?

투자금 규모가 50억원 이상이라면 서울 강남 번화가 이면도로의 중소형 임대용 빌딩이나 상가 건물이 적합하며, 강북이라면 번화가 대로변 빌딩이나 큰 상가 건물을 노린다고 한다.

이런 경우에는 임대 수익이 연 3~4% 내외로 아주 높은 편은 아니지만 지가 상승으로 인한 시세 차익을 노릴 수 있는 것이 장점이다.

자산가들의 부동산 투자 패턴을 살펴보면 중요한 공통점을 발견할 수 있다.

절대 무리수를 두지 않는다는 것.

충분한 자금과 시간적 여유를 갖고 신중하게 투자에 접근한다.

따라서 15억~20억원 정도의 자금이 있다면 무리하게 강남에 입성해 투자 가치가 별로 없는 건물을 매입하기보다는 강북의 #유망상권투자 하는 것을 선호한다.

자산가들이 타깃으로 삼는 건물은 강북의 상권 중에서도 주로 신촌, 홍대 인근, 종로, 대학로 등지의 상대적으로 저평가돼 있는 노후 건물이다. 

이미 상권이 형성돼 있는 지역의 건물 중 노후해 상대적으로 해당 지역에서 임대료가 그리 높지 않은 건물이 주된 매입 대상이다.

매입 후 #리모델링 으로 임대 수익과 건물 가치를 높여라

자산가들은 투자 지역을 물색한 후 ‘현재의 상권이 향후 얼마나 더 유지될 것인지, 임대는 잘 될지’ 등을 다시 꼼꼼하게 분석하고 따진다.

임차인들의 매장 구성도 중요하며 #점포권리금 역시 3.3㎡(1평) 기준으로 8백만원 정도는 돼야 월세를 받는 데 지장이 없을 것이다.

투자 수익에 대한 전반적인 분석과 함께 저렴한 가격에 매입한 다음의 전략이 리모델링이다.

보통 건물주가 오래 보유한 빌딩은 저평가돼 있는 경우가 많다.

이런 건물을 매입해 상권에 맞게 리모델링을 하면 공실률을 줄이고 임대 수익을 높일 수 있다.

임대 수익이 높아지면 건물 가격도 높아지는 선순환이 이뤄진다.

이렇게 자산가들은 주로 투자 후 최소 4~5년 정도는 임대료를 받으며 보유하다가 적당한 시세 차익이 확보되면 미련 없이 매도하는 것이 일반적이다.

물론 그다음엔 여유를 가지고 다시 적당한 투자대상을 찾아 나선다.

실패하지 않는 부동산 투자 전략 6계명

1 최소 60~70% 정도 자기 자금을 갖고 여유 있게 투자할 것.

2 건물의 외형보다는 주변 상권, 주변 임대료 등을 보고 저평가 건물을 저렴하게 매입할 것.

3 규모가 있는 #임대형부동산 은 권리 관계가 복잡한 경우가 많으므로 실제 소유주와 등기상의 소유주가 일치하는지 반드시 확인 후 거래할 것.

4 급매로 나온 건물을 타깃으로 삼되 장기적으로 상권 지속 발전 가능성, 권리금 수준, 건물 이상 유무, 임대료 현황, 임차인 확보 가능성 등을 먼저 따져볼 것.

5 임대료는 높으나 소유주가 지나치게 자주 바뀐 건물이라면 임대료에 거품이 낀 경우일 수 있으므로 주의할 것.

6 건물 명도 전에는 기존의 모든 전기료, 가스요금, 관리비 등 각종 제세공과금을 반드시 짚고 정리하는 것이 훗날 분쟁을 막고 새로운 임차인을 들이는 데 바람직하다.

※ 상기 글 중 일부 내용에 소정의 수수료를 받는 조건의 링크가 포함되어 있습니다.