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부동산2018. 12. 15. 19:11

부동산 투자는 위험한 투자



부동산 투자가 안전하다고 생각하는 사람들이 많지만 

사실 부동산 투자만큼 위험한 투자도 없다 

실제 부동산 시장에서의 10년 이상 장기 투자수익률은 

일부 지역을 제외하고는 시중의 예금 금리 보다 낮은 수준이라고 한다.


그동안의 부동산 투자는 시장 금리, 정부의 부동산 정책 방향과 
국내 경제동향만 잘 읽어도 성공할 수 있었다. 
그러나 이제는 환율을 이해하지 못한다면 결코 성공하기 힘든 환경인 것이며, 

향후엔 특히 부동산과 환율의 관계가 더욱 밀접하게 변할 것이 틀림없다.



부동산 투자시 환율 상식이 필요하다



부동산 시장참여자들은 대개 부동산 시장과 환율은 거의 상관이 없다고 생각하는데,

하지만 현실은 다르다.


미국 금융위기 때와 일본의 사례를 보더라도 

부동산 매매가가 20% 이상 내리면서 달러, 엔화 가치도 하락했다.

달러는 기축통화이고 엔화는 외환시장에서의 주요 결제통화임에도 불구하고 

부동산 하락시에 환율이 그렇게 하락했는데 

우리 원화는 달러나 엔화보다 더 큰 하락을 보일 것으로 예상하는 것은 어려운 일이 아니다.








환율과 부동산 가치는 깊은 상관관계

 


그렇다면 부동산 시장과 환율의 상관관계를 왜 그리 밀접할까.


우선 우리나라 가계에서 부동산의 자산 비중은 대략 80% 수준이고 

가장 큰 소비지출 항목이자 본인 재산의 전부라고 할 수 있을 지경이다.

그리고 우리나라의 주택시장은 채권 및 주식시장보다도 훨씬 더 크며 

1가계부채 1000조원에 가구당 부채가 5천만원 수준이고 

이중 부동산 관련 대출이 약 60%를 차지하고 있다고 한다.

그래서 부동산 경기와 환율은 밀접한 관계를 가질 수 밖에 없는 것이다.








부동산 경기 상승기에는 실물경제도 호황이라 원화 가치가 상승하고 환율은 하락한다.

그러나 부동산 경기가 불황기로 진입하게 되면 가계 소비여력이 따라서 약화되며

기업의 채산성도 떨어지는 것이 보통이다.

이로 인해 주식 가치는 하락하고 환율은 상승하게 되는 것이다.

 






환율 모르면 부동산 투자 말아야



우선 환율이 상승하면 외화예금에 대한 수요가 늘고 시중 유동성은 은행으로 흡수될 것이다.

이럴 때 자금 시장금리 상승과 자금시장 경색으로 부동산은 힘든 상황을 맞게 될 것이고,

또한 환율이 상승하면 소비자 물가도 오르기 때문에 가계 실질소득이 감소하므로 

이것 역시 부동산시장에는 악재가 되는 수순을 밟는다.

 

다시 말하면, 환율이 급등하면 소비자물가가 상승하고 이어 가계 실질소득이 감소한다. 

이어서 기업매출액 증가율을 둔화시키고 영업실적을 악화시킨다.

결국 기업은 자금난을 겪고 그러한 자금수요 급등 현상에 의하여 시장금리가 상승하는 악순환이 시작되어 기업부도가 증가하고 실업률이 늘어난다.






 


환율 상승과 경기 악화의 악순환도



이 정도에 그치는 것이 아니고,

그 영향으로 종합주가지수가 하락하고 자산 가치는 감소하며,

따라서 부동산에 대한 수요가 감소하고 부동산 가치 하락 및 경매물건의 증가현상이 수반되는 것이다.

 

그리하여 추가적인 환율 상승을 불러오게 되며,

부동산 가격은 추가로 하락하고, 

부동산 시장의 거품이 붕괴 되는 일련의 과정을 거치게 됨은 물론이다.








참고로 환율과 주택건설 수주액도 반대로 움직이는 경향이 있다.


부동산 재테크로 성공하고 싶다면 

거시적인 시장상황과 환율을 반드시 공부하고 

자세하게 숙지해두는 것이 좋다.






 

 

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Posted by 유머조아