☆★☆ 9급 공무원 인기직렬-합격생들이 전하는 비법 ★☆
부동산2016.07.03 07:35

내 집 마련을 할 때 가장 싼값으로 살 수 있는 방법은 아마도 법원의 경매와 한국자산관리공사의 공매 물건을 통해서일 것이다. 

운이 좋은 경우는 감정가의 절반에 집을 마련할 수 있기도 하다.

 

 

아파트를 노려라


 

경매 통해 반값으로 아파트 마련하기

 

 

경매는 수요자 측면에서 보면 주택 경기가 침체되었을 때 사는 게 유리하다. 

주택 경기가 침체되었을 때는 아무도 사려는 사람이 없기 때문이다. 

침체 국면에는 물건도 다양해서 쉽게 골라 살 수 있는 장점도 있다.


보다 유리한 조건으로 경매를 통해 아파트를 사기 위해서는 


우선 경매 물건에 대한 입주일, 임차금, 감정 평가액, 최저 경매 가격 등이 구체적으로 안내되어 있는 경매 정보지를 최대한 활용하는 것이 좋다. 

만일 사고자 하는 아파트가 여러 가구 있을 경우 
확인해야 할 게 여러 가지 있다. 









물건이 있는 곳에 직접 가서 집 구조, 주변 시가, 임대차 관계와 반환 문제, 등기 이전의 문제점 여부, 재건축시 건축법상 적합성 여부, 소유권과 담보권 등을 확인하는 게 가장 중요하다. 
검토한 다음 소유하는 데 복잡한 문제가 얽혀 있으면 비록 다른 물건에 비해 싸다 할지라도 손을 떼는 것이 현명하다. 
임대차 문제나 권리 관계도 꼼꼼하게 살펴야 하는데 이 같은 문제에 대해 자신이 없을 때는 경매만을 대행해 주는 전문 중개 사무소가 있으므로 이를 이용해서 경매에 임하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.






법원 경매는 경매 기일이 되면 오전 10시부터 집달관은 약 1시간에 걸쳐 물건에 대한 자료 열람의 기회를 수요자 측에 제공한다. 
이 자료에는 감정원의 감정 가격, 세입자 문제, 채권자 청구 금액 등 각종 정보가 상세히 나타나 있으므로 자신이 자체적으로 조사한 것과 비교하면서 경매에 임할 것인지의 여부를 신중히 검토해야 한다. 
경매는 공매와 달리 대부분 임차 문제, 권리 문제, 명도 문제 등을 매수인 측이 스스로 처리해야 하기 때문이다.

1차 경매 시 감정 가격에서 경매가 시작되면 해당 물건에 대해 서면으로 경매가를 써넣으면 된다. 
만일 응찰자가 없으면 유찰이 되는데 1차 가격보다 20% 싼 가격에 2차 경매가 이루어지고 이것도 실패하면 다시 20% 내린 가격으로 경매를 붙이게 된다. 
2∼3차 경매는 대부분 각각 1개월 정도 지난 다음 실시되는 것이 일반화되어 있으므로 재차 검토할 시간이 있다. 
그리고 해당 물건을 경락했을 때는 경락일로부터 3일 만에 판사가 경락 여부를 결정하면 최종 확정된다.







경락이 확정되면 경락자는 10일 내에 잔금을 치러야 하고 잔금 납부 후 3일이 지나면 경락자 앞으로 등기가 된다. 
그러나 잔금일로부터 2주 내로 잔금을 납부하지 못할 경우 법원에서는 해당 물건에 대해 다시 경매를 실시하게 되므로 이 점에 유의해야 한다. 
이 때에는 애초 경매 참여시 법원에 냈던 아파트 가격의 10%에 해당하는 돈도 되돌려 받을 수 없다.

 

따라서 경매에 임할 때는 사전에 주택 매입 자금을 준비하는 태도가 중요하다. 

경락이 된 물건에 대해서는 최종적으로 경락 결정 정본을 갖고 등기 공무원에게 송부하여 소유권 이전 등기를 촉탁하면 등기가 완료된다.

결론적으로 경매는 적은 돈으로 단기간 내에 내 집을 마련할 수 있다는 데 매력이 있는 반면 경매 물건에 대해 권리 분석이나 상태를 올바르게 판단하지 못할 경우 위험성도 내포돼 있다는 점을 인식해야 한다.

 

 

 


 


미분양 아파트에서 노른자를 찾아라


 

미분양 아파트는 입지 여건이 떨어지는 등 저마다의 단점이 있지만 신규 분양 아파트보다 저렴한 데다 세제 혜택까지 주어진다.

 게다가 미분양 아파트는 물량이 다 팔리고 나면 가격이 상승하는 경향을 보이므로 얼마 남지 않은 미분양 물량은 주목할 필요가 있다. 

특히 주택 업체들이 미분양 아파트 판촉 전략의 일환으로 중도금 후불제 등 다양한 혜택을 제시하고 있어 잘만 구입하면 보다 싸게 내 집을 마련할 수 있다.

미분양 아파트는 양도소득세 면제 및 취득·등록세 감면 혜택이 주어지는 게 장점이다. 

새 아파트로 분류되므로 5년 이내에 되팔 때 양도소득세를 내지 않는다. 

전용 면적 18∼27.5평이라면 취득·등록세를 25% 덜 낼 수 있다. 

특히 처음으로 내 집을 마련하는 실수요자라면 전용 면적 18평 이하의 아파트를 구입할 경우 6%의 저금리로 집 값의 70%까지 대출해 준다. 

이 외에도 입주가 임박해 있는 아파트는 건설업체 부실에 따른 위험을 따지지 않아도 되고, 샤시 제공이나 중도금 후납, 할인 등의 특혜를 받을 수 있다.


무엇보다도 주택업체들이 내세운 판촉 전략을 잘 활용하면 싸게 내 집을 마련할 수 있다. 

대부분 주택업체들은 미분양 아파트에 한해 중도금 무이자 융자 등 다양한 혜택을 주고 있기 때문이다. 

서울과 수도권의 미분양 아파트의 경우 보통 20% 정도 받는 중도금을 5∼10%만 받거나 중도금을 무이자로 융자해 줘 원래 분양가보다 500∼1천만원 싸게 분양하는 예가 많다.

실제 대부분 중도금 전액 (일반적으로 분양금의 60%) 에 대해 무이자 융자를 알선해 준다. 이러면 대략 분양가에서 평균 5% 정도의 할인 효과를 얻는다. 

1억 3천만 원짜리 아파트를 분양받았다면 650만 원 정도의 부담을 덜 수 있다. 

입주 때 물게 되는 등록세와 취득세 (분양가의 5%) 비용이 생기는 셈이다. 

이때 발생하는 은행 대출 이자는 모두 업체가 떠안는다.

미분양 아파트를 고를 때는 아파트가 미분양되는 그만한 이유가 있는 만큼 반드시 현장을 찾아 입지 여건, 시세 등을 확인한 다음 선택하는 것이 바람직하다. 

우선 미분양 아파트의 단지 규모는 어느 정도인지, 지하철·버스 노선 등 대중교통망은 잘 갖춰져 있는지, 주변에 편의시설이 얼마나 들어섰는지 등을 살펴야 한다.





단독주택을 사들여라

 



헌집 골라 새집으로

 


오래된 단독 주택이라고 해서 무조건 꺼릴 필요는 없다. 
싼 집을 취득해 '부분 리노베이션'을 한다면 새집 못지 않게 바꿀 수 있기 때문이다. 
단독 주택의 부분 리노베이션은 큰돈 들이지 않고 기존 주택을 재활용하는 것이어서 폭넓게 확산되고 있다.

마당 활용

 

- 마당을 정원으로 꾸미는 것도 좋다. 
마당에 평상을 놓거나 작은 정자를 설치하고 조경을 하면 훌륭한 가족 공원이 된다. 
주차 공간이 따로 없는 경우에는 대문을 자동 개폐 시스템으로 바꾸고 마당 한쪽을 주차장으로 써도 된다.

단열 보강

 

- 단독주택 외벽을 스티로폼 등의 단열재로 감싸고 드라이비트나 인조석으로 마감해 보자. 
단열 효과를 높이고 주택 외관도 보기 좋게 꾸미는 일석이조의 효과를 노릴 수 있다.

버려진 공간 활용

 

- 보일러설이나 창고, 지하실 등은 단독주택에서 버려진 공간이다. 
이 공간은 습기 누수는 물론 난방이나 조명, 환기 등의 문제를 안고 있지만 외부로부터 방해를 받지 않는다는 장점을 가지고 있다. 
그래서 지하실이나 보일러실, 창고 등을 서재, 공부방, 음악 연습실 등으로 꾸미는 사례가 많다.

기타

 

- 벽채를 헐고 아파트처럼 붙박이장을 만들기도 한다. 
깔끔한 느낌을 주고 공간 활용도를 높일 수 있다. 주방, 화장실, 욕실 등 손이 많이 가는 부분들은 최근 선보이고 있는 조립식 화장실이나 일체형 주방으로 바꾼다. 
실거주자라면 단독주택을 경매로 구입한 후 부분 리노베이션을 통해 고치는 방안을 고려할 만하다. 
주방을 고급 마감재로 처리하거나 뒤쪽에 발코니를 둔다면 새 아파트에 못지않은 주거환경이 될 것이다.

 


 

 

 

 


토지를 확보하라

 


자투리땅에서 고수익을 캐라

 

금리 하락과 소형 아파트 전세 품귀에 따라 자투리땅을 사들여 다세대, 다가구 등을 지어 임대 사업을 하려는 이들이 늘고 있다. 
자투리땅은 상대적으로 활용가치가 낮은 15평 미만의 나대지를 칭한다. 
이들 자투리땅은 건축법이 개정되기 전까지만 해도 쓸모없는 땅에 불과했다. 
건축법상 대지가 일정 규모 이상은 되어야 건물을 지을 수 있도록 했기 때문이다.

그러나 이 같은 '대지 면적 최소한도' 규정이 폐지되면서 소규모 자투리땅에도 건물 신축이 가능해졌다. 
건설교통부가 도심 지역 주택 공급을 늘리기 위해 자투리땅에 20가구 미만의 공동주택 (연립, 다세대 주택) 을 지을 땐 국민주택기금에서 저리의 건설 자금도 지원하고 있다. 
아울러 도심 내 택지 고갈로 인해 자투리땅의 희소성도 점점 높아지고 있어 시세 차익도 충분히 기대해 볼 수 있는 등 투자대상으로 그 가치가 높다. 
그리고 10평 규모의 소규모 자투리땅도 건축법 개정 등에 따라 다양한 용도로 활용이 가능하다. 심지어 도로에 접하지 않은 땅도 진입로 확보 등을 통해 땅의 가치를 높일 수 있다.

 

자투리땅을 활용하는 데는 무엇보다 좋은 아이템을 찾는 것이 중요하다. 
위치가 좋다고 해서 반드시 성공으로 이어지지는 않기 때문이다. 
따라서 좋은 방법은 내 땅과 비슷한 조건의 공터를 성공적으로 개발한 사례를 찾아보는 것이다.

 






상업지, 역세권의 자투리땅은 소규모 오피스텔, 간이 휴게음식점, 휴게텔, 카센터, 원룸텔 등이 개발 아이템으로 꼽힌다. 
주거지, 주택가 일대는 원룸, 다세대 주택뿐 아니라 커피숍, 주차장 등으로 활용하는 것도 한 방법이다. 
공업 지역 내 소규모 땅도 활용이 불가능한 것은 아니다. 
광고탑, 무인점포(은행) 등으로 부가가치를 높일 수 있다.

 

부동산 전문가를 만나서 자문을 구해보는 방법도 있다. 대지나 건물 관련 개발 사업은 관할 기관의 사전 지도나 자문을 구할 필요가 있다.


자투리땅을 고를 때는 먼저 토지의 지형 및 경사도, 일조권, 통풍성, 지반 상태 등을 살펴보는 게 중요하다. 
땅의 용도도 확인해 보는 게 좋다. 상업지역은 땅값이 비싼 반면 아파트, 연립주택 등의 건설이 어려워 사실상 활용가치가 떨어진다. 
때문에 다양한 용도의 건물 신축이 가능한 일반 주거지나 준주거 지역내의 자투리땅을 선택하는 게 유리하다. 
대지 모양은 장방형이 좋고, 대지 폭도 최소 6m가 넘는 땅을 선택하는 것이 낭패를 보지 않는 길이다. 
북쪽으로 도로를 끼고 있는 대지는 일조권 영향을 적게 받아 고층으로 건물을 올릴 수 있다는 것도 염두에 둘 필요가 있다.

 


 

 

 



법원 판례를 보면 수익이 보인다

 

토지 경매는 법원의 판례만 제대로 알고 있어도 짭짤한 수익을 얻을 수 있다. 
경매 토지 가운데 '법정 지상권 여지 있음' 이라고 기록되어 있는 물건이 있다. 
이는 경매 대상이 아닌 건물이 있을 수 있다는 뜻이다. 
이러한 물건을 낙찰할 경우 지상권이 설정되어 있는 건물 때문에 애를 먹게 된다. 
경매 시장에서는 이를 '기피 물건'이라고 부른다.

부동산 토지 경매로 수익을 올리려면 이처럼 남들이 꺼리는 법정 지상권이 있는 물건에 과감히 응찰해 볼 만하다.

 







B씨가 서울 광진구에서 65평 짜리 땅을 발견했다. 
감정가가 2억 3천만 원이었으나 여섯 차례 유찰되어 최저 입찰가가 6천만 원까지 떨어졌다. 
법원 기록을 보니 이 땅에는 경매에 포함되지 않은 지상 3층 건물이 들어서 있었다. 
건물의 소유권은 채권자인 A 사로 넘어간 상태였다. 
복잡한 권리 관계 때문에 대부분의 투자자들이 응찰을 꺼렸지만 B씨는 확신을 갖고 이 물건을 선택했다. 
낙찰가는 6천 700만 원. 
소유권을 넘겨받은 B씨는 법원에 토지 사용료 청구 소송을 냈다. 
은행에서 여신 업무를 맡고 있는 그는 '법정 지상권자는 토지 소유자에게 사용료를 내야 한다.'는 대법원 판례를 알고 있었다. 
결국 법원은 연간 토지 사용료를 1천 20만 원 (월 85만 원)으로 결정했다. 
B씨는 낙찰가 및 소유권 이전 비용, 경매 컨설팅 업체 수수료를 합쳐 7천 300만 원을 투자해 연 14%의 수입을 보장받은 것이다. 
B씨가 법정 지상권이 있는 물건을 낙찰받은 것은 바로 고정적인 토지 사용료 수입 때문이었다.

 


 

 

(흐음~ 이 집 좋은데.. 전망 좋고 편의시설도 좋고..) 




주변에서는 경기 침체로 지상권자인 A 사가 도산해 토지 사용료를 받지 못할 것에 대해 걱정한다. 
하지만 지상권자의 사정이 나빠져 토지 사용료를 2년 이상 연체하면 법정 지상권을 없앨 수 있다 (대법원 판례). 
토지 사용료 연체를 이유로 건물을 경매 신청할 수도 있다. 
그러므로 지상권자가 건실한 회사라면 안정적인 수입을, 부실한 회사라면 법정 지상권 말소와 함께 경매로 낙찰할 수 있다는 것이다. 
다만 법정 지상권은 여러 경우가 있고, 토지 사용료에 대한 수익 분석도 해야 하므로 응찰 전 철저한 준비가 필요하다.

한 가지 주목할 것은 요즘 분양 경쟁이 치열했다 할지라도 계약 미달인 경우가 종종 발생한다는 점이다. 

이 경우는 계약 체결 의사가 있으면 누구든지 살 수 있으므로 이것을 노려 구입한다면 내 집 마련에 성공할 수 있는 지름길이 될 것이다.

따라서 이런 기회를 얻으려면 

분양 아파트 정보와 입지 분석이 선행되어야 한다. 





정통 수제우동의 깊은 맛과 오니기리~
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Posted by ♡ 유머조아