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부동산2017. 2. 22. 21:03

집값이 상승 추세일 때엔 별 문제가 없지만 

장기간 경기 침체에 따른 집값 하락기에 전세가격은 오히려 오름세를 지속하는 수가 많으며, 

아파트의 매매가격 대비 전세가격 비율 (전세가율이 급등하여 최고치에 이르면 

전세보증금 불안 양상은 심화될 수가 있다.


부동산시장 동향 보고서 등을 보면, 수도권에 거주하는 많은 사람이 집값 하락 위험에서 자유로울 수 없게 되어 있다


문제는 자가 주택 보유 세입자는 더욱 늘어날 것으로 예상되는 경우인데  

집값 하락 속 전세값 상승세가 지역과 주택 종류에 관계없이 뚜렷해지는 것이 

일반적이기 때문이다.








전세가격 상승에 따른 세입자 리스크 가속화



좀처럼 집값이 회복 기미를 보이지 않고 하락 추세일 때에는 주택담보대출을 받은 집에 사는 세입자들은 보증금의 상당 부분을 떼일 위험에 노출되어 돈을 떼일까 안절부절하게 된다.


전세 포함 엘티브이는 매매가에서 주택담보대출과 세입자 전세보증금을 더한 금액이 차지하는 비중을 말하는데, 집값 하락기엔 해마다 상승하기 마련이며,

이런 현상은 대출을 끼고 있는 집의 전셋값은 일반적으로 주변 시세보다 낮은데 물량 부족으로 전셋값이 급등하면서 세입자들의 보증금 상환위험도 함께 커지기 때문이다.   


특히 대출을 받아 집을 산 가계의 실질소득 감소와 집값 하락이 가속화하면서 원리금 상환 부담을 견디지 못해 경매로 나오는 집들이 증가하고 있는데다, 

경매의 최종 낙찰가격이 감정가격의 80%대로 추락하는 등경매로 처분된 집값이 전세 보증금을 포함한 대출 총액과 같거나 적을 경우에는 전세권자가 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 생기게 되는 것이다








전세 포함 엘티브이가 위험수위인70%를 웃도는 가구는 전국적으로 34만가구에 이르는 것으로 추정되며은행의 120% 저당권 설정 관행을 고려하면 이들 가구의 실제 전세 포함 엘티브이 비율은 80%에 육박하는 것으로 분석된다


이 가운데 4만가구는 전세 포함 엘티브이가 80% 이상이어서 이미 높은 수준으로 올라버린 전세 포함 엘티브이는 경매라는 최악의 상황이 발생하지 않더라도 전셋값이 떨어지면 위험요소로 작동한다.








경매처분주택 증가세일 때는 전세보증금도 위험 경보



특히 융자가 많은 주택의 전세입자는 당연히 좌불안석이 된다

대출이자를 감당하지 못해 경매처분되는 주택은 증가하는데 낙찰금액이 낮아 빚을 다 해결하지 못하게 되기 때문이다. 


근저당과 전세보증금 합산액이 경매 낙찰가보다 높은 '깡통 전셋집'사회 문제로 대두되게 되며, 이 경우 세입자가 보증금을 모두 돌려받기 어려운 경우가 늘어나는 것이다.

특히 경기  침체로 빚에 허덕이는 '하우스푸어주택이 경매에 나오는 비율이 높아지는 것이 큰 문제이다.









변제순위가 근저당 등 1순위 권리 설정일보다 늦은 경우도 늘어나고 있다

현행 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인은 법원 경매 때 근저당 등 다른 권리(물권)와 동등하게 시간순으로 우선변제 받을 수 있도록 하고 있다

따라서 전월셋집을 계약하려는 임차인은 반드시 등기부등본을 통해 이미 설정된 근저당 등 채무금액이 얼마인지 확인하는 게 필수이다

또 해당 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자를 반드시 받고 동시에 전입신고를 해두어야 한다







확정일자와 전입신고 중 늦은 날짜가 임차인이 임대차보호법상 ‘대항력’을 갖춘 날로 인정되기 때문이다

최근 공급이 늘고 있는 도시형생활주택이나 오피스텔다세대 등 소형 주택을 전월세로 계약하는 임차인도 소액임차보증금 보호 대상인지도 살펴봐야 한다.


만일 법원 경매에서 보증금 중 일부를 돌려받지 못하면 임대인의 자동차나 다른 소유 부동산 등을 압류해 받아내는 게 최선이다








그러나 임대인이 남은 자산도 없이 파산한 경우에는 그마저도 어려워지며이때는 임차인이 직접 경매에 참여해 주택을 싼값에 매입하는 마지막 방법을 모색해볼 수 있다

즉 경매에 뛰어든 임차인은 최대한 낮은 가격으로 낙찰받아야 손실을 만회할 수 있어더 높은 입찰가를 제시한 제3자에게 빼앗길 확률이 높은 게 문제다.


전문가와 상의해 입찰 시점과 가격을 정하는 게 중요하다

집 값은 지속적으로  하락하는데 전셋값은 급등해 집이 경매를 통해 처분될 경우 후순위인 세입자들이 보증금을 제대로 받지 못할 가능성이 갈수록  높아질수 있기 때문이다.









융자 많은 집은 피하는 것이 상책이다



우선적으로 전세금을 지키기 위해서는 기본적으로 융자가 많은 집은 가급적 피하는게 상책이다

전세계약 전 등기부등본을 확인해 금융기관 등이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 하는 근저당 금액이 집값의 20% 이상 설정돼 있으면 피하는 것이 좋다.

수도권  주택 낙찰가는 시세의70~75% 수준에서 결정되는  경우가 많아 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수가 있기 때문이다. 


전세계약 이후 즉시 주민센터에서 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 한다

확정일자와 전입신고 중 늦은 날짜가 임차인이 임대차보호법상 보호를 받을 수 있는 기준일이 되기 때문이다.








우선 임대차보증금 보호 대상인지 살펴봐야 한다

근저당 설정일이 2010 7 26일 이후인 주택에 세든 경우 서울에선 전세보증금이 7500만원 이내면 대상이 된다

수도권 과밀억제권역은 6500만원 이내이다

보호대상인  주택에 살다 경매에 넘어갈 경우 임차인은 서울은 2500만원수도권 과밀억제권역은 2200만원까지 우선 보호받을 수 있다

나머지 보증금은 확정일자를 갖춘 경우 근저당 등과 시간 순으로 우선 변제를 다툰다








전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다

1년 이상 임대차계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다

보험금을 어느 정도 내야 하지만, 계약만료 후 30일이 경과해 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다.





 

 

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Posted by 유머조아