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부동산2016. 9. 28. 11:07

경기침체나 부동산 시장의 장기 불황이 예상될 때에는

언제든 현금화할 수 있는 투자가 유리함은 불문가지의 사실이다

특히 꼬박꼬박 임대료가 나오는 수익형 상품이 차익용 부동산보다 훨씬 유리하다. 


도심 인기지역 꼬마 빌딩과 소형 상가는 

안정적 임대수요로 인해 꾸준한 수익을 올릴 수 있어 불황에 강한 상품으로 꼽힌다. 

도심 꼬마빌딩의 경우 임대소득은 보통 연 4%대에 머물긴 하지만 환금성이 뛰어난 것이 장점이다.

중소법인들의 수요가 늘어나고 있는 데다가

개인 자산가들이 투자대열에 적극 합류하는 경향이 있는 것이다.

 

도심 내 월세 수익형 부동산들이 인기를 끄는 이유는 

안전자산으로 입지를 굳히며 묻어두기 식 투자에 가세했기 때문이다. 

편리한 교통이나 접근성, 주변 환경 요인이 불황기 투자에 유리하게 작용하며,

불확실한 시세차익을 기대하기보다 수익률에 입각해 투자하여 확실한 수익을 확보할 수 있기 때문이다.








단, 다음의 상가 투자는 자제해야 한다. 




선분양 상가 투자

 

 

광교신도시등 인기 택지지구에서는 분양 승인 전에 계약금을 받고 계약서 대신 약정서나 청약서 등을 제공하는 형태로 편법적인 선분양을 하는 사례가 많았다.


건축물 분양에 관한 법률에 따르면 

기본적으로 분양 면적 3,000㎡ 이상 상가는 사용 승인 전 선분양을 할 수 없으며

다만 신탁사와 신탁 계약을 맺거나 건축허가를 받고 토지 대금을 완납한 후 착공용 토지사용허가서를 발급받는 경우 등에 한해서만 선분양을 할 수 있는데,








자금력이 약한 사업 시행자가 은행 등에 분양 신청 계약서를 보여주고 대출로 사업비를 마련하기 위해 선분양을 하는 것이 보통의 방법이며,

이렇게 정식 계약서를 쓰기 전에 매수자에게 실질적으로 분양 우선권 또는 소유권을 주고 손바뀜에 따라 명의 변경을 해주고 웃돈이 거래되는 것은 일반적으로 편법 분양에 해당되므로 상당한 주의를 요한다.

 

이러한 선분양은 시행사가 부도나거나 계약금이 다른 용도로 유용됐을 때 정식 계약서를 받지 못한 투자자들이 피해를 안을 수 밖에 없다는 점이 문제이며,

오래전 3,200여 명의 투자자가 총 3,735억 원의 투자금을 날린 ‘굿모닝시티’ 사건도 선분양의 한 형태였슴을 기억해두어야 한다.

 





 

과다 수익률 보장을 광고하는 상가 투자

 

 

시중평균 수익률 이상을 보장해준다고 광고하는 상가 중에는

실제로 분양 후 약속된 금액을 입금하지 못하는 경우가 상당히 많은 것이 현실이다.

아니 거의 없을지도 모를 일이다.


주로  테마상가, 쇼핑몰 등에서 확정 수익 지급을 제시하는 경우가 있는데, 

제대로 상권이 자리 잡지 못할 경우임에도 확정 수익률을 제시하는 것이 우선 못미더운 사실이고

아무리 상가 운영의 귀재라 한들 약속된 수익률 이행은 결코 쉽지가 않은 것이 경제이기 때문이다.







수익률 보장을 내세우면서 시행사나 분양대행사 측에서 임대료를 보조 지급해서 수익률을 맞춰주는 경우가 있는데

당연히 이러한 경우도 주의해야 한다. 

분양가가 애초에 높게 책정되었기 때문으로

투자자에게 수익률을 못 맞춰주기 때문에 일정 기간 임대료를 보조하는 모양새를 취하게 되는 것이다.

 






실제로 해당 기간 동안 약속대로 임대료 보조해주는 곳도 거의 없지만,

임대료 보조 기간이 끝나게 되면 세 들어 있는 임차인이 임대료 수준을 당연히 못 맞춰주게 되며,

결과적으로 더 낮은 수준의 임대료를 요구하는 임차인에게 점포를 내주게 되어 상가 가치도 동시에 하락함은 물론이다.

 






 

이처럼 실제 상가의 가치가 고평가된 곳에서 인위적으로 시행사나 분양대행사에서  보조금을 지급해주는 경우 결국 투자자가 그 피해를 고스란히 안고갈 수 밖에 없다.


안전한 수익형 부동산을 고르려면 

임차수요가 이미 맞춰진 상태로 분양하는 상품을 고르는 것도 한 방법이다

즉 선임대 후분양 상가나 오피스텔 등이 바로 그것이다. 










상가나 오피스텔의 임차인 계약이 먼저 이루어진 다음 일반에 분양하기 때문에 수익률을 확인한 후 안정적으로 투자할 수 있는 장점이 있으며,

또 이미 완공된 건물을 분양받기 때문에

시행사 등의 부도나 사기 등에 따른 위험 부담도 

그만큼 적다는 이점이 있다.





 

 

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Posted by 유머조아